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法規內容

法規名稱: 都市計畫工商綜合專用區審議規範
公發布日: 民國 85 年 07 月 02 日
修正日期: 民國 107 年 08 月 24 日
發文字號: 台內營字第1070814141號 令
法規體系: 營建
立法理由:
圖表附件:
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     壹  總則
一、本規範依都市計畫法第二十七條之一第二項訂定,以審議依工商綜合
    區設置方針及申請作業要點規定取得工商綜合區開發推薦而申請變更
    之都市計畫案件。

二、依本規範申請變更都市計畫案之土地面積,應依工商綜合區設置方針
    及申請作業要點第六點第一款及第三款規定辦理。其已超過各生活圈
    之總量面積者,於上述方針及申請作業要點所定之推薦總量面積檢討
    增加前,應暫停受理都市計畫之變更。

三、經濟部於依工商綜合區設置方針及申請作業要點第八點規定,完成工
    商綜合區申設案件之評選後,除將結果通知開發人並副知當地直轄市
    、縣 (市) 政府外,應將獲得推薦案件之評選結果及相關文件函送內
    政部,由內政部轉知直轄市或縣 (市) 政府,准依都市計畫法第二十
    七條規定辦理都市計畫之變更。

四、依本規範規定辦理都市計畫變更,其辦理機關為各該都市計畫原擬定
    機關。但都市計畫擬定機關為鄉 (鎮、市) 公所者,由縣政府辦理;
    申請變更範圍跨越省 (市) 境或縣 (市) 境者,由申請範圍較大之直
    轄市或縣 (市) 政府主辦之。其辦理程序詳如附表一。

五、開發人於獲准推薦後應即研擬開發計畫、製作變更都市計畫書圖及環
    境影響說明書,送請直轄市、縣 (市) 政府審核;直轄市、縣 (市)
    政府於查核開發計畫、內政部核可函暨相關檢附文件齊備後,分別辦
    理都市計畫變更審議及環境影響評估審查作業。

六、工商綜合區申設案件依法需辦理環境影響評估者,採都市計畫變更審
    議與環境影響評估審查平行作業方式辦理,並於各該都市計畫變更案
    報請核定時,檢附環保主管機關審查通過之環境影響說明書或環境影
    響評估報告書。

七、開發人於都市計畫變更後,應將生態綠地移轉登記為國有或將代金繳
    交國庫、繳交捐獻金予當地地方政府後,申領建造執照。
    前項代金或捐獻金之繳交,如因情形特殊,經開發人與當地直轄市、
    縣 (市) 政府協議,報經該管都市計畫委員會同意者,得採分期方式
    繳納,並納入都市計畫書規定。

八、依本規範申請工商綜合區變更都市計畫案件,其變更後之分區名稱應
    統一訂為「工商綜合專用區」。

九、開發人申請變更都市計畫時,應檢附下列書圖文件:
 (一) 經濟部推薦證明文件。
 (二) 經濟部核定之興辦事業計畫。
 (三) 變更都市計畫書圖:依都市計畫法第十五條及第二十二條暨都市計
      畫書圖製作規則之規定辦理。
 (四) 土地使用同意書。
 (五) 其他經直轄市、縣 (市) 政府依法公告應檢附之文件。

十、辦理都市計畫變更之機關受理工商綜合專用區變更都市計畫案件時,
    如發現計畫書圖及相關文件不符(全)者,應限期開發人補正(件)
    。逾期不補正 (件) 者,應將其申請案退回,並通知經濟部及內政部
  。退回補正 (件) 次數,以一次為限。

十一、辦理都市計畫變更之機關於查核計畫書圖及相關文件無誤後,應即
      辦理公開展覽,並於完成公開展覽後一個月內提該管都市計畫委員
      會審議。各級都市計畫委員會審議工商綜合專用區變更都市計畫案
      件時,無論同意與否,最遲應於三個月內完成,並依都市計畫法第
      十九條規定將其審議結果、都市計畫書圖及相關文件報請上級政府
      核定。

     貳  基地條件
十二、申請變更為工商綜合專用區之土地面積,除下列情形外,不得低於
      五公頃:
   (一) 單獨申請供倉儲物流使用者,不得低於一公頃。
   (二) 工業區、倉庫 (儲) 區、貨物轉運中心 (專用) 區及其毗鄰土地
        單獨申請供批發量販使用者,不得低於一公頃。
   (三) 位於金門、馬祖等生活圈之申請案,不得低於○‧五公頃。
   (四) 位於澎湖生活圈之申請案,不得低於一公頃。
      申請變更土地跨越都市計畫範圍外者,其位屬都市計畫範圍外土地
      面積之二分之一與位屬都市計畫範圍內土地面積之總和,應符合前
      項規定。
      第一項面積之計算,不包括既有都市計畫公共設施用地。基地土地
      形狀應完整連接,連接部分最小寬度不得少於三十公尺。但為既成
      道路或都市計畫道路分隔者,不在此限。

十三、基地內之原始地形在坵塊圖之平均坡度超過百分之三十以上之地區
      ,其面積之百分之八十以上土地應維持原始地形地貌,不可開發。
      但得作為生態綠地,其餘部分得就整體規劃需要開發建築。

十四、申請變更為工商綜合專用區之土地,不得位於下列地區:
   (一) 重要水庫集水區:凡現有、興建中、規劃完成且定案 (核定中)
        ,做為供生活用水者或集水區面積大於五十平方公里之水庫或離
        槽水庫者為重要水庫;其集水區範圍依各水庫治理機關認定之管
        理範圍為標準,或大壩 (含離槽水庫) 上游全流域面積。
   (二) 生態保育地區:包含文化資產保護區、自然保留區、沿海自然保
        護區、野生動物保護區、國家公園區。
   (三) 古蹟。
   (四) 依山坡地開發建築管理辦法第五條規定不得開發建築之山坡地。
   (五) 地理、地質等條件不良,有危害公共安全之虞且無法改善之地區
        。
   (六) 依水土保持法劃定之特定水土保持區。
   (七) 其它依法劃定應予保護並禁止開發之地區。

十五、申請變更為工商綜合專用區之土地,位於自來水水源水質水量保護
      區之範圍者,應依自來水法之規定管制。基地污水排放之承受水體
      如未能達到環境保護主管機關公告該水體分類之水質標準或河川水
      體之容納污染量已超過主管機關依該水體之涵容能力所定之管制總
      量者或經水利主管機關認為對河防安全堪虞者,不得開發。
       前項土地所在之自來水水源水質水量保護區,如已依法公告飲用
      水水源水質保護區或飲用水取水口一定距離內之地區者,並應依飲
      用水管理條例相關規定辦理;如尚未依法公告飲用水水源水質保護
      區或飲用水取水口一定距離之地區者,並應符合下列規定。但在水
      源水質水量保護區劃定公告前已實施都市計畫地區者,或基於國家
      社會經濟發展需要且無污染貽害水源、水質與水量行為之虞,經提
      出廢水三級處理及其他工程技術改善措施,並經飲用水水源水質保
      護區及自來水水源水質水量保護區主管機關審查同意後,送經各級
      都市計畫委員會審查通過者,不在此限。
  (一)距離豐水期水體岸邊水平距離一千公尺之範圍,區內禁止水土保
        持以外之一切開發整地行為。
  (二)取水口上游半徑一公里內集水區及下游半徑四百公尺,區內禁止
        水土保持以外之一切開發整地行為。

十六、申請變更為工商綜合專用區之土地,如位於自來水淨水廠取水口上
      游,且尚無銜接至淨水廠取水口下游之專用污水下水道系統者,應
      暫停受理都市計畫之變更。但提出上述系統之設置計畫,且已解決
      該系統所經地區之土地問題者不在此限,其設置計畫並應優先施工
      完成。

十七、申請變更為工商綜合專用區之土地,如位於依法劃定之海岸 (域)
      管制區、山地管制區、重要軍事設施管制區或要塞堡疊地帶之範圍
      者,其開發除應依主管機關公告之管制事項管制外,於辦理變更審
      議時並應先徵詢主管機關之意見。

     參  交通運輸
十八、申請變更為工商綜合專用區之土地應臨接或設置十二公尺以上之連
      外道路,並應依開發後衍生之交通需求 (含交通量與停車需求) 進
      行交通衝擊分析與推估預測。

十九、運輸方式應就人員運輸及貨物運輸加以分析。其中人員運輸方式依
      運具選擇不同,區分為步行旅次、大眾運輸工具旅次、小客車旅次
      、機車旅次或其他之交通旅次,並應視基地交通環境合理推估之。

二十、交通需求之預測,應考量開發後員工、消費者、其他洽公、參觀之
      人員之使用需求;及貨物運輸、廢棄物清運等車輛之負荷。並依據
      事業計畫及潛在之消費能力,預估最適之消費人數規模;貨物運輸
      車輛則應依維持正常營運所須貨物之供需量推估之。
      前項交通需求應於每日作業時間前、後一定時間範圍內作合理之分
      佈,且須考量平日尖峰時段內人車集中之狀況。購物中心分區另須
      針對假日不同交通狀況進行評估。

二十一、區內應依據興辦事業計畫之性質及交通衝擊分析所得之停車需求
      量,規劃設置足夠之停車位,使開發後各型車輛停車之需求供給比
      低於一。

二十二、區內公共停車場之停車位最低留設基準如下:                  
   (一) 大客車停車位數:依實際之需求量留設。但區內如設有大眾運輸
        場站設施者,其停車位數應另加計預估停放之大眾運輸車輛;設
        有旅館者,則應按其客房數每滿五十間設置一輛大客車停車位。
   (二) 小客車停車位數:不得低於全日小客車停車需求預估數除以停車
        位平均轉換頻次之商,並應符合下列規定,但申請變更案件位於
        離島地區、大眾運輸系統便捷地區、設有專車接駁或其他特殊情
        形者,得經各級都市計畫委員會之同意後,酌減留設之:      
        綜合工業使用:每滿一百平方公尺淨營業樓地板面積設置一輛停
        車位。                                                  
        工商服務及展覽使用、修理服務業使用:每滿七十五平方公尺淨
        營業樓地板面積設置一輛停車位。                          
        批發量販使用及購物中心使用:每滿四十五平方公尺淨營業樓地
        板面積設置一輛停車位。                                  
        總樓地板面積扣除淨營業樓地板面積之剩餘樓地板面積,應按建
        築技術規則相關規定另行計算留設停車空間。                
   (三) 機車停車位數:不得低於全日機車停車需求預估數除以停車位平
        均轉換頻次之商。                                        
   (四) 貨車、平板車、貨櫃車:依實際需求量留設之。但物流專業分區
        應依平日尖峰作業時之最適需求留設之。

     肆  土地使用配置
二十三、申請變更都市計畫之案件應同時進行都市設計,並納入都市計畫
      書規定。
      前項都市設計之內容須視實際需要,表明下列事項:
   (一) 公共開放空間系統配置及管制事項。
   (二) 人行空間或步道系統動線配置事項。
   (三) 交通運輸系統配置及管制事項。
   (四) 建築基地最小規模限制事項。
   (五) 建築量體、公共設施及公用設備之配置、高度、造型、色彩及風
        格等管制事項。
   (六) 環境保護設施配置及管制事項。
   (七) 綠化植栽及景觀計畫。

二十四、區內應於基地周邊適當區位劃設必要之生態綠地,以維持自然景
   觀、淨化空氣、涵養水源,並落實生態保護。生態綠地土地形狀應
   完整,其最小深度不得低於二十公尺,且總面積占申請開發土地總
   面積之比例應依附表二規定辦理,除天然植被良好、或有其他保持
   原有生態環境及地貌之需要者外,皆應植栽綠化,並應儘可能維持
   其完整性及連貫性。
   開發人得選擇將前項生態綠地捐贈予國有或以代金代之;其代金之
   計算,由直轄市、縣(市)主管機關委託三家以上專業估價者按變更
   後之土地使用分區查估後,依下列公式計算之,並得以分期方式繳
   納;其所需費用,由申請人負擔:
   捐贈替代金之數額=三家以上專業估價者按變更後之土地使用分區
   查估變更後全部土地價格(取最高價計算)× 變更後無法捐贈生態
   綠地面積/變更後全部土地面積。

二十五、基地周邊除已劃設深度二十公尺以上之生態綠地,或面臨具隔離
   功能之海、湖、河等公共水域,或山林、公園等永久性公共綠地、
   空地者外,均應退縮十公尺以上之建築,以維環境品質。

二十六、區內應依事業需求及環境特性,設置足供因開發行為衍生所需之
   道路、停車場、污水處理、垃圾處理、水電供給、及其他必要性服
   務設施,其面積占申請開發土地總面積之比例應依附表二規定辦理
   ,其產權仍屬土地所有權人所有。但屬通過性之道路者,應無償提
   供並移轉登記為地方政府所有。
      前項留設作為必要性服務設施使用之土地,其土地使用分區別仍為
      特定專用區,非屬都市計畫之公共設施用地,惟應將其留設區位及
      配置情形詳予載明,納入都市計畫書規定,以利執行。

二十七、區內建築配置應就地質承載安全無虞之地區儘量集中設置,並使
   基地法定空地儘量與開放空間相連貫,以發揮最大保育與防災功能
   。

二十八、區內應依行政院頒之「災害防救方案」規定,於區內規劃設置足
   夠之防災避難場所、設施、消防救災路線、火災延燒防止地帶,以
   維公共安全。

二十九、開發基地所屬都市計畫地區若無公共下水道系統可供接用,或雖
   有公共下水道系統但其設置容量無法收集處理因基地開發所產生之
   污水量者,應依下水道法規定設置專用下水道系統及管理組織,並
   應採用雨水及污水分流方式處理,其經處理之污水應符合放流水排
   放標準。

     伍  土地使用分區管制
三十、工商綜合專用區內得以平面或立體方式規劃供下列一種或數種之使
      用:
   (一) 綜合工業:指提供試驗研究、公害輕微之零件組合裝配或商業、
        服務業關聯性較高之輕工業使用者。
   (二) 倉儲物流:指提供從事商品之研發、倉儲、理貨、包裝、或配送
        等使用者。
   (三) 工商服務及展覽:指提供設置金融、工商服務、旅館、會議廳及
        商品展覽等使用者。
   (四) 修理服務:指提供汽機車修理服務、電器修理服務及中古貨品買
        賣等使用者。
   (五) 批發量販:指提供以棧板貨架方式陳列商品之賣場,並得結合部
        分小商店之使用者。
   (六) 購物中心:指提供設置結合購物、休閒、文化、娛樂、飲食、展
        示、資訊等設施之使用者。

三十一、工商綜合專用區內扣除生態綠地及相關必要性服務設施後之可建
   築基地,其總容積率不得超過百分之三百六十。但原都市計畫書規
   定之容積率或已依法建築使用之容積超過者,得由各級都市計畫委
   員會依該地區實際發展情況酌予調整。
      前項可建築基地,得以全區之總建築物容積率作為計算各宗建築基
      地容積率之依據,但仍應依核定之計畫管制之。

三十二、工商綜合專用區之建蔽率,除單獨作倉儲物流使用者,不得超過
   百分之八十外,其餘均不得超過百分之六十。

     陸  附則
三十三、申請變更都市計畫案件基地內夾雜零星或狹小之公有土地或未登
   錄土地者,基於整體規劃開發及水土保持需要,其位於山坡地者應
   先依規定取得同意合併開發證明文件;位於平地者應先徵得經濟部
   及該管公有財產主管機關對該開發案使用公有土地之處理意見。

三十四、區內公用設備管線應予地下化,若其設施必須暴露於地面以上者
   ,應予美化並考慮其安全性。

三十五、開發人應自願依附表三規定捐獻現金予當地直轄市、縣 (市) 政
   府 。
      以農業區、保護區土地申請變更為工商綜合專用區者,應將前項現
      金之二分之一撥交中央農業主管機關設置之農業發展基地,專供農
      業發展及農民福利之用。

三十六、都市計畫書內應載明依法發布實施後,開發人如未依核准之開發
        計畫期程實施開發建設者,當地都市計畫主管機關應於一定期限
        內依都市計畫法定程序將其土地變更回復為原使用分區。
        前項變更回復為原使用分區之範圍包括設置必要性服務設施之土
        地。但已完成所有權移轉登記之生態綠地土地則不予發還,亦不
        予變更。

三十七、申請變更案件如經審議通過,開發人對於依審議決議所作之自願
        承諾,應依各級都市計畫委員會之決議,部分或全部具結保證。
        前項具結保證事項應納入都市計畫書規定,以利執行。

三十八、本規範規定事項,如直轄市、縣 (市) 政府於自治條例或各該主
        要計畫通盤檢討書另有規定者,或其屬配合國家重大建設者,得
        經內政部都市計畫委員會就實際情形審決之,不適用本規範全部
        或一部之規定。若仍有未規定事項,仍以內政部都市計畫委員會
        之決議為準。